Strategisches Investment: Worauf kommt es bei der Geldanlage in Immobilien an?

Im Bereich der Immobilieninvestments gibt es drei grundlegende Anlagestrategien, zwischen denen gewählt werden kann, nämlich die 1/3/10 Strategie, die Fix and Flip- und die Buy and Hold-Strategie. Das Immobilieninvestment ohne Eigenkapital stellt eine neuere Strategie dar, die sich auf das sogenannte Crowdinvesting bezieht.

Für welche dieser Strategien sich Anleger entscheiden sollten, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, wie den Plänen für die persönliche Zukunft, dem Ziel der Geldanlage und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital. Die einzelnen Strategien sollten zudem sorgfältig beleuchtet werden. Nur so lässt sich das passende Objekt für das erste Immobilieninvestment fundiert auswählen.

Mehr zu den verschiedenen Strategien und welche Vorteile allgemein von einer Geldanlage in Immobilien ausgehen, erklärt der folgende Beitrag.

Immobilie kaufen und behalten: Buy and Hold

Die Strategie Buy and Hold basiert darauf, dass eine Immobilie gekauft wird und im Anschluss so lange wie möglich im eigenen Besitz verbleibt. Sie wird als Vermietungsobjekt angeschafft.

Bei dieser Investmentstrategie kommt es vor allem darauf an, dass sich das Objekt in einer attraktiven Lage befindet − so stehen die Chancen besonders gut, langfristig von einer Wertsteigerung zu profitieren. Idealerweise gewinnt die Immobilie jährlich an Wert.

Anleger können sich so nicht nur auf regelmäßige Einnahmen durch die Mieten verlassen, sondern nach vielen Jahren auch einen gewinnbringenden Verkauf vollziehen. Diejenigen, die in Immobilien investieren, sollten zudem wissen, dass nach zehn Jahren ein steuerfreier Verkauf des Objekts möglich ist. So kann durch den Wegfall der Spekulationssteuer das volle Gewinnpotential ausgeschöpft werden.

Sanierung und Verkauf: Fix and Flip

Bei der Fix and Flip-Strategie wird eine sanierungsbedürftige Immobilie gekauft. Der Käufer führt dann verschiedene Maßnahmen durch, um eine Werterhöhung zu erzielen. Dies eröffnet Investoren sowohl die Möglichkeit von kurzfristigen als auch von langfristigen, hohen Gewinnen.

Dennoch ist bei dieser Strategie ein Nachteil zu bedenken: Die Gewinne müssen bei dem Immobilienverkauf versteuert werden, da in der Regel nicht vorgesehen ist, das Haus oder die Wohnung länger als zehn Jahre zu halten. Daher kommt keine steuerfreie Veräußerung in Frage.

Darüber hinaus wird das Finanzamt eine Bewertung als gewerblicher Investor vornehmen, wenn mehr als fünf Immobilien in einem Zeitraum von drei Jahren verkauft werden. Es empfiehlt sich demnach die Gründung einer GmbH, um keine rechtlichen Probleme zu riskieren.

Die Mischform: 1/3/10-Strategie

Werden die Buy and Hold- und die Fix and Flip-Strategie miteinander kombiniert, spricht man von der 1/3/10-Strategie. Hier werden die Grenzen der Steuerregelungen geschickt ausgenutzt, um möglichst hohe Gewinne zu erzielen.

Nachdem eine Immobilie gekauft wurde, werden die ersten drei Jahre für die Durchführungen von Renovierungen genutzt. Diese lassen sich bei der Steuererklärung absetzen ‒ maximal sind 15 Prozent des Kaufpreises des Objekts möglich. Im Anschluss werden in die Sanierung höhere Beträge investiert. So kommt es zu einer massiven Werterhöhung des Objekts. Die Ausgaben lassen sich bei der Steuer in Form von Werbungskosten geltend machen. Zudem können dank der Wertsteigerung der Immobilie höhere Mieten verlangt werden und der mögliche Verkaufspreis steigt.

Nach dem Ablauf der Frist von zehn Jahren ist dann ein steuerfreier Verkauf des Objekts möglich. Anleger können sich auf die volle Rendite freuen.

Immobilieninvestment ohne Eigenkapital

In der Regel haben Privatpersonen kaum eine Chance, eine Kapitalanlage in Immobilien ohne das nötige Eigenkapital vorzunehmen. Allerdings besteht in diesem Zusammenhang eine interessante Alternative in dem Crowdinvesting.

Um die langfristige Kapitalbindung, die bei einem normalen Immobilienkauf eintritt, zu vermeiden, ist das Crowdinvesting durchaus zu empfehlen. Der Käufer investiert dabei nicht in eine eigene Immobilie, sondern tritt bei der Finanzierung von Bauprojekten als Investor auf.

Bereits mit circa 500 Euro pro Monat ist hier ein Einstieg möglich. Die Investition erfolgt gleich in verschiedene Anlageimmobilien und Projekte, sodass eine sehr breite Streuung des Anlagevermögens vorgenommen wird. Dies senkt das Risiko der Investition. Das Investment geschieht demnach nicht wirklich ohne jegliches Eigenkapital, allerdings reichen bereits geringe Summen für eine lukrative Beteiligung an Immobilienprojekten aus.

Immobilieninvestments: Diese Vorteile bieten sie Anlegern

Es gibt natürlich kaum eine Geldanlage, die nur Vor- oder nur Nachteile hat. Die meisten Anleger sind sich dieser Tatsache bewusst. Doch wo liegen die spezifischen Vorteile bei Immobilieninvestments und gegen welche Nachteile sind diese abzuwägen?

Generell hat es viele gute Gründe, weshalb Immobilien zu den beliebtesten Kapitalanlagen überhaupt gehören. Sie zeichnen sich vor allem durch eine hohe Wertstabilität aus. Ein direkter Handel mit den Immobilien an der Börse findet nicht statt. Anders als bei Aktien und Wertpapieren sind somit keine starken Wertschwankungen zu berücksichtigen. Für die Altersvorsorge sind Immobilien deswegen in besonders hohem Maße zu empfehlen. Im Alter kann sich auf ein attraktives zusätzliches Einkommen durch Mieteinnahmen oder die Beleihung der eigenen Immobilie gefreut werden.

Nicht zu vernachlässigen ist außerdem, dass das Vermögen mit Hilfe von Immobilien äußerst gut diversifiziert werden kann. Auf häufige Umschichtungen und die damit verbundenen Rentabilitätsverluste lässt sich verzichten. Auch der langfristige Wertzuwachs und die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sprechen für eine Kapitalanlage in Immobilien. Wohnungen und Häuser dienen zudem immer als praktische Kreditsicherheit.

Auch ein Immobilieninvestment ist nicht vollkommen risikofrei

Somit lassen sich zahlreiche gute Gründe finden, um Geld in Immobilien zu investieren. Dennoch − ein gewisses Risiko bleibt.

Diejenigen, die für den Kauf auf Fremdkapital zurückgreifen müssen, gehen bei ihren Investments generell ein höheres Risiko ein, da sie ihren Kredit zurückzahlen müssen. Das Verhältnis zwischen den Mieterträgen und dem Kaufpreis sollte sich immer als ausgewogen zeigen, da die Verschuldung durch jeden Cent an Eigenkapital reduziert wird. Vollständig abbezahlt sollte der Kredit spätestens bei Renteneintritt sein. Dennoch können bis dahin Mietausfälle, sinkende Vermögenspreise und der Wegfall von Steuervorteilen Herausforderungen darstellen, über die Investoren schon vor ihrer Geldanlage denken sollten.

Einer der größten Nachteile von Geldanlagen in Immobilien besteht in der mangelnden Liquidität. Falls ein Preisverfall oder Überkapazitäten dafür sorgen, dass sich der Immobilienmarkt stark verändert, kann ein Objekt schnell unverkäuflich werden. Das Gleiche gilt auch, wenn die Nachfrage aufgrund einer unattraktiven Lage ausbleibt. Zudem ist an die Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen, zu denken. Für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sollten außerdem immer finanzielle Rücklagen vorhanden sein.